买了套二手房，安置办理了交付，房买房主还持续出租了四五年，被原但突然之间发现，抵押自己的安置房子居然让原房东给“抵押”了，于是房买房主起诉到法院要求撤销抵押。那么，被原明明是抵押自己的房子，怎么就让人家给“抵押”了，安置而自己却浑然不知呢？原来，房买房主问题就出在所买的被原房子的“性质”上——安置房，具体看看怎么回事。抵押

2015年，安置无锡市滨湖区的房买房主罗女士，花了28万元，被原从李某手中购买了一套安置房，双方签订了购房合同，罗女士也付清了房款，李某则将房屋进行了交付。此后，罗女士对房子进行了装修并住了一段时间。后来，为了照顾孙辈方便，就决定搬过去和子女一起住，并将居住未久的房屋出租了出去。期间，由于当时无锡的安置房还无法办理房产证，为房屋办证一事就搁置了下来。

等到2019年，随着新政策的出台，无锡的拆迁安置房开始允许上市，并能够办理产权证，但需要原来得拆迁安置户去办理相关手续，于是，原房东李某就去领取了相关的不动产登记证书。从这个时候开始，罗女士就不断地找李某要求过户，但是李某一直没有配合。等到2022年，李某还把这个房子进行了抵押，做了贷款。“实际上，对方很早就自己悄悄去领了房产证，然后还办了抵押，瞒着我的，我知道后都急死了，因为有抵押，过户都无法过了！”最终，罗女士将李某告上了法庭，要求撤销房子的抵押。

无锡市滨湖法院审理后认为，该案的核心是居住权和银行抵押权两者之间的冲突。案中，罗某虽非涉案房屋的所有权人，但其基于与李某合法有效的买卖合同实际取得房屋并长期占有、使用，其物权期待权和有权占有已然形成，此时李某以涉案房屋设立最高额抵押，会极大程度影响罗某就案涉房屋所享有的权利。而在权利发生冲突时，要确定冲突权利的权利顺位，需要综合考量权利产生时间、权利来源、权利性质等因素。

罗某在2015年就实际取得涉案房屋并进行居住和出租，而抵押权设立于2022年，罗某已就涉案房屋形成长期稳定的物权关系，不应受后设立的抵押权影响。其次，罗某就房屋享有的权利来源于合法有效的买卖合同，且李某已经实际履行该买卖合同向罗某交付了涉案房屋。而李某虽因未给罗某办理过户手续仍为房屋的所有权人，但是其所有权内容已通过买卖合同出让于罗某，再就涉案房屋设定最高额抵押的行为，构成无权处分，在买卖合同和抵押合同均有效时，罗某的权利来源显然更具正当性。

最后，抵押权的核心在于担保债权的实现，对于抵押权人而言，担保物的作用在于其交换价值而非使用价值。该案中的担保物为安置房，其重要用途便是提供住所，作为住所的房屋，是居住人的生存和发展的基础，《民法典》新设居住权制度也正是出于房屋的居住功能所具有的重要意义。罗某虽因照顾子孙的原因未长期居住于涉案房屋，但其未有其他住处，综合其他案件事实也对罗某购买该安置房的目的为居住进行了确认，因此为充分保障罗某的居住权利，从权利性质的因素考虑，罗某的权利亦应当优先于抵押权得到保护。

最终，法院判决李某、某银行于本判决发生法律效力起五日内，协助罗某办理涉案房屋的抵押权注销登记手续。同时，驳回罗某的其他诉讼请求。李某不服一审判决，提出上诉。二审维持原判。

案件审理法官称，抵押权作为担保物权，是直接对抵押财产享有的权利，抵押权人可以以此对抗财产所有人及第三人，但设立抵押权的目的在于担保债的履行，而非对物本身进行使用或以物取得收益，所以抵押权的实现方式是就拍卖、变卖后价款优先受偿而非取得担保物的所有权。因此，在与其他物权权利发生冲突时，抵押权并不具有当然的优先性。

该判决为处理权利冲突提供了一定的路径指导，贯彻了“人民群众住有所居”的目标，体现了以人民为中心的发展思想，同时体现了对物权期待权和实质物权人权利的保护。

需要提醒的是，“拆迁安置房”交易中，因为办理产权证往往涉及到要补齐“土地出让金”，且金额往往还不小，谁出这笔钱需要约定好，否则后续容易扯皮；同时，产权登记需要原房东先出面办理产权登记，然后再进行过户，往往会因土地出让金及其他一些利益纠葛，出现原房东刻意不配合的情况，导致在后续手续办理中互相扯皮，使买房人权益受损。“所以，拆迁安置房的买卖，一定要将这两方面的问题明确好，规定责任，然后再交易！”无锡一位资深律师就该案分析时这样补充道。

扬子晚报/紫牛新闻记者 张建波

校对 徐珩