同事老张最近问我，说他经常收到开发商发来的马坐广告，什么“第四代住宅来了”“住宅市场迎来革命性突破”，播丨老张说，第代住这个“第四代住宅”究竟是究竟个什么样子呢？比他现在住的房子好在哪里呢？带着老张的疑问，楼市马坐播走上街头，个啥采访了几位路人，楼市听听他们眼中的马坐“第四代住宅”究竟是个啥。

问题①：你听说过“第四代住宅”吗？

采访对象A（女）：没听说过，播丨不知道哎

采访对象B（女）：第四代住宅？不清楚，第代住我们住的究竟是第三代吗？

采访对象C（男）：在朋友圈里看到过，还蛮醒目的个啥，不过不晓得是楼市什么意思，就是马坐贵吗？

其实“第四代住宅”的说法并未得到过官方的认证，而是播丨以“品质改善”来取代。以南京为例，今年6月，南京出台了《关于支持住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》，对住宅的容积率、架空层、门厅高度、挑空平台等细节做出了新规，南京也因此正式拉开了第四代住宅的序幕。那么回到开始时的疑问，究竟什么是“第四代住宅”呢？

如果按照住房功能来划分，“第一代住宅”是指单位分配的住房，包括“房改房”，它提供的是最基本的居住功能；“第二代住宅”是商品房兴起后的最早一批房产，多数有物业管理；“第三代住宅”则是目前大多数人居住的房子，也是市场的主流，除了物业服务，还有配套设施，比如健身小广场、寄送快递服务、小区的绿化园林等等，而“第四代住宅”则是在第三代的基础上，打造人与自然和谐互动的生活空间，显著特点可以理解为两点，一是得房率高，有的能超过100%；还有一点是大露台，也就是人们常说的空中花园，2021年国家住建部曾发布过一份《城市森林花园住宅设计标准》，这也被视为“第四代住宅”的标志之一。

问题②：大露台、得房率高是第四代住宅的标志，你怎么看？

采访对象A（女）：有露台就是第四代住宅了？我家有个小露台，多大的才算第四代呢？

采访对象B（女）：露台大的话面积就多了，总价肯定也跟着上去了吧

采访对象C（男）：“第四代”应该不是只有大露台，居住舒适度也会比现在的好很多，新风、地暖都应该是标配。

确实，“第四代住宅”的卖点还有不少，往往也跟“豪宅”画上了等号。不仅是在河西，南京的江宁、江北、城东等板块的大户型项目都“卷”起了第四代，比如河西青奥滨江的中海江南玖序，推出的最小户型200平方米，户户都有露台花园，而且错位分布，露台最大开间12米，客厅挑高超过6米；江宁的悦著九章号称当地首家“第四代住宅”，将3栋洋房按照四代标准进行了规划调整，增设了错层挑空平台，飘窗进深也得以提高。在江北，江韵瑧悦的部分楼层为生活阳台+270°弧形转角大露台设计，露台为错层分布，客厅同样是6米以上的挑高。

问题③：对居住品质，你有哪些期待？

采访对象A（女）：别的要求没有，物业服务能再负责一点就好了，不能光收钱不办事。

采访对象C（男）：舒适度一定要排在首位，面积大不大要看各人的经济实力，总之，一分价钱一分货。

总体上看，各家开发商都选择在“第四代住宅”上开辟了新赛道，不过这条赛道能走多远，目前还是个未知数。目前市面上不少“第四代住宅”以赠送大面积露台、高得房率来吸引眼球，但是并未真正达到庭院设计和垂直花园的标准，尤其是一些项目以毛坯形式交付，也难以最终实现“第四代住宅”的体验。有人说，当下楼市行情处于低位，房企打出“第四代”的噱头只是为了吆喝，买家出手前还是要冷静，让“第四代住宅”的风再吹一吹吧。

策划：李军

统筹：殷小平

摄像/剪辑：李铭哲

设计：冯晨禛

包装：唐嘉钰

扇面题字：张天翼

文案/出镜：马祚波

校对：盛媛媛